这次“土地新政”的核心是：改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。它主要体现在两个方面：一是将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；二是试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。对企业、三农来说会有3点利好：一是拿地成本降低降低企业投入成本；二是审批时间缩短从而获得发展速度；三是土地变现更迅速，推动乡村振兴。

  日前，国务院印发了“关于授权和委托用地审批权的决定”。 这个“土地新政”，将显著影响中国未来城镇化进程，对于中心城市来说，是一项重大利好！

这次“土地新政”的核心是：改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。它主要体现在两个方面。

  第一：将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

  第二，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

  按照《中华人民共和国土地管理法》第46条，下列3种征收土地情况的，需要由国务院批准——征收永久基本农田；征收永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；征收其他土地超过七十公顷的。

  现在，这三种情况国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

  文件明确要求：各地要严格审查涉及占用永久基本农田、生态保护红线、自然保护区的用地，不得将承接的用地审批权进一步授权或委托。

  其中第二项授权的含金量最大，北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆有幸成为 首批试点。

  为什么选这些省市？因为他们人口增长压力比较大，土地矛盾比较尖锐，而之前对他们限制又太严。

  国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》（以下简称“决定”），提出在保护耕地、节约集约用地的前提下，将国务院可授权的永久基本农田外的农用地转为建设用地审批事项，授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。其中，北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆8省市被选作首批改革试点，试点期限为一年。

  如此，对企业、三农来说会有3点利好：

  1）拿地成本降低降低企业投入成本；

  2）审批时间缩短从而获得发展速度；

  3）土地变现更迅速，推动乡村振兴。

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4大内容

1、延续土改政策这一次是土地改革的延续。其实，2019年，国家政策层面发布过《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》表示，要加快改革土地管理制度，建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。在国土空间规划、农村土地确权颁证基本完成的前提下，城乡建设用地供应指标使用应更多由省级政府统筹负责。

2、试点地区：发达地区这次审批权下放是采用试点的形式。北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆8省市被选作首批改革试点。此次试点的8个省市，多数是东部发达省市，而位于中西部的重庆、安徽两地，一直以来也是我国土地改革的先行区。为何是这几个城市呢？原因1）用地紧张；2）城市经济比较发展；3）消费水平比较高。根据国家统计局发布显示：与全国水平相比，上海、北京、天津、浙江、广东、江苏、福建、辽宁、湖北、内蒙古这10个地区的上半年居民人均消费支出超过了全国平均线。另外，北京、上海、广东等地区早已出现用地紧张的弊端。

3、时限：1年试点1年时间。这是国家在“土地审批试点上”，积极探索正确的模式争取时间。

4、红线：仅限永久基本农田以外的农用地只规定农用地可以转变成建设用地，而非永久基本农田。据了解，今年开始实行的新《土地管理法》第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。我们再普及一个观点：啥叫农用地？农业用地是直接或间接为农业生产所利用的土地。又称农用地。包括耕地、园地、林地、牧草地、养捕水面、农田水利设施用地，以及田间道路和其他一切农业生产性建筑物占用的土地等。

因此，放权是在国家政策和红线之内，不得错判。

02

未来趋势及机会

国家下放农用土地审批权，必将会引发新一轮商业发展，比如第三产业、土地价格下降、农业创业的大爆发。农业行业观察带领大家一起来梳理下哪些新趋势？

1、农业投资建设的到来爆发之前，因为土地而受阻的情况将会减少，各级省级政府加根据实际情况加快农用地审批建设用地的时间，从而推动农业投资和商业资本进入三农。

2、加速乡村产业的发展

乡村产业因缺少钱、缺地而发展缓慢，审批权下放必将会加速乡村产业和县域经济的发展速度，还将会带动更多的返乡创业者兴建工厂和建设投资。

尤其，会带动休闲农业、乡村旅游、农产品初加工业态的发展。

有媒体认为该决定彻底地解决了农民自有土地的建设问题，现今农村土地存在几大问题：

1）农民确权土地上建设农用设施审批手续慢。

2）农民创建工厂，审批建设用地繁琐复杂。

3）宅基地的问题。

3、反哺农业经济

目前，很多农用地都是郊区用地，这些农用地得到良好的使用，从而激活周边产业，包括，休闲经济、种养殖业、食品加工、餐饮娱乐、田园综合体项目等。

这样帮助了农民提高了就业和增收，有力推动乡村振兴。

4、激活新兴产业农用地审批加速，有利于郊区经济的发展，更有利于新兴产业的落地。比如，休闲经济、养老产业、文娱项目、农旅结合产业等新兴产业的发展。农用地加速审批还可以快速推动大棚经济、室内农业、立体农业、生态循环农业等新农业的发展速度。

除了以上趋势之外，县域经济、城镇化、土地经济、土地流转、农村经济等都将会得到大力发展。

当然，激励政策必将会带动相关产业的发展，这是利好，但这次是放权而非“放松”，红线不能变，牢固树立耕地数量、质量、生态三位一体保护理念。

（附文件原文）

来源：第一财经